房产纠纷以三大类为主 购房合同纠纷案件居多 工程造价全过程控制的重点及对策

　梁超浩，中山建筑工程律师,现执业于广东百臻律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

房产纠纷以三大类为主 购房合同纠纷案件居多

　　荔湾区地处广深经济走廊的中间地带，凭借有利的地理位置和优越的投资环境，成为许多外地人置业的首选地。目前由于我国房地产市场体系尚不完善，法律体系不健全，使我市在特殊环境下产生了大量的涉房地产纠纷案件。荔湾区市第一人民法院管辖了17个镇街，占荔湾区市镇街总数的50%以上，受理的案件情况从一定程度上反映了我市现阶段房地产案件的概况。

　　昨日，;走进法庭了解法官;活动来到市第一人民法院，了解社会较为关注的房产买卖纠纷。市第一人民法院同时发布2009年以来涉房地产纠纷案件情况分析报告。

　　2009年，其管辖内的17个镇街房地产纠纷案件高达1254宗，其中商品房销售合同纠纷案件1075宗，案件数量呈井喷式增长;2010年案件减少为517宗，其中商品房销售合同纠纷案件501宗;2011年第一季度受理房地产纠纷案件199宗，其中商品房销售合同纠纷案件195宗，预计与上一年持平。

　　法院慎审业主集体诉讼案

　　分析报告称，目前，荔湾区许多开发商受融资和商品房销售冲击，面临资金困境，从而引发开发商拖欠各种费用，导致逾期交楼和办证。有的开发商则因为销售中出现问题，与业主发生矛盾，在这类纠纷案件中，业主维权多为系列案，具有集体诉讼的特点。 2009年8月，荔湾区南城一花园小区，有248户业主的房产面积严重缩水，每户套内面积少了3.41平方米，一年后业主们陆续进行维权。

　　民事审判第一庭副庭长黄薇告诉记者，一开始只有几户业主试着找律师跟开发商打官司，在知道法院的判决结果后，更多业主加入了维权队伍，;开庭时，业主到庭旁听人数最多一次达到100多人。;后来，有些业主因为急于拿到房产证则作出让步，有些则继续打官司，这起原告数量众多的纠纷以调解和庭审判决两种方式结案。黄薇说，一旦涉及业主集体诉讼，直接的结果就是开发商最终拿不出这么多赔偿款。如果按照庭审后判决的程度走，有时;审一个案件死一个企业;，但若处理不当，也极易引发业主群体性事件。

　　房产纠纷以三大类为主

　　目前，荔湾区房地产纠纷案件以开发商逾期交房、办房产证，开发商不兑现;赠送面积;引发的纠纷为主。

　　据市第一人民法院统计，2009年，其管辖内的17个镇街房地产纠纷案件高达1254宗，其中商品房销售合同纠纷案件1075宗，案件数量呈现井喷式增长;2010年案件减少为517宗，其中商品房销售合同纠纷案件501宗;2011年第一季度受理房地产纠纷案件199宗，其中商品房销售合同纠纷案件195宗，与上一年持平。

工程造价全过程控制的重点及对策

　　目前，工程造价控制基本上仅仅着眼于预算及结算的审核。这种控制虽能取得一定的效果，但这种控制模式存在着以下几方面的缺陷：

　　1、只能事后承认;事实;，无法事先做好预测和影响，从而影响建设项目各实施阶段的决策，造成工程造价的失控和心中无数。

　　2、忽视了建设工程前期工作阶段的造价控制工作。在做好投资决策后，设计阶段对建设工程造价的影响最大。如果对工程造价影响大的设计阶段不加以控制，而在施工阶段、结算审核阶段来算细帐、小帐，是本末倒置的行为，其结果可能是捡了芝麻丢了西瓜。

　　3、工程技术与工程造价结合不够。当前，普遍存在工程技术人员的经济观念淡薄，设计理念保守，设计思想、施工规范落后，采用新技术、新成果从而降低成本的观念不强；而造价工程师、财务人员目前普遍未能参与工程建设全过程，只是事后复核，纯粹从工程经济、概预算规则方面加以控制。这样，由于你做你的，我算我的，很难收到良好的控制效果。

　　根据当前造价管理体制模式的发展方向，参照当前国际上其他国家或地区的理论和经验，为有效控制工程造价，在各建设项目中能合理地使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益，应实行建设全过程造价控制。

　　所谓建设工程全过程造价控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段、建设实施阶段和竣工结算阶段，事先主动进行工程相关经济指标的预算、估算，积极参与项目建设的全过程，正确处理技术先进与经济合理两者间的对立统一关系，把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工技术措施之中，为领导层在投资决策、设计和施工等过程中做好经济参谋，保证项目管理目标的实现，提高工程投资效益。

　　下面就工程造价部在各阶段的控制重点谈几点意见和建议。

　　一、投资决策阶段

　　本阶段主要取决于领导的经验与战略眼光，相关职能部门所能起的作用相对有限，但工程造价部可以配合财务部或前期筹建部等相关部门尽可能准确地计算出包含土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用等可能发生的工程建设项目全过程费用，做好项目经济评价，主动发挥;经济参谋;的作用，让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。

　　二、设计阶段

　　在项目作出投资决策后，控制造价的关键在于设计，这也是工程造价控制的重点。

　　据有关资料分析，设计费一般占建设工程全寿命费用的1％左右，但对工程造价的影响度占5％以上。目前的实际情况是：设计单位及个人对工程质量负有明确而重大的。而设计保守，既可减少工作量，又避免被迫究其。

　　因此较易产生设计保守从而造成了投资浪费的情况。

　　建议可采用限额设计。与设计单位签订限额设计书。

　　工程造价部具体工作：

　　①由工程造价部短时间内对每个设计方案作出经济估算及评价，在此基础上理推选最佳的设计方案。

　　②确定设计方案后，由造价部根据相关资料，提出合理的限额设计指标，供公司与设计单位确定设计限额时参考。

　　③工程造价部参与图纸会审的工作。并对不影响功能而降低造价的，提出合理化建议

　　④同时由于种种原因，还存在着边设计边施工的现象，甚至施工因质量较毛糙，从而导致设计更改、联系单较多，造成工程造价人为失控的现象，工程造价部全过程针对性地加以监控。

　　三、建设项目发包阶段

　　可能会出现的情况：

　　所选单位并非真正的最低报价单位或选中报价低于成本价而希望今后在施工过程中通过各种手段、方法取得弥补的单位。投标文件、合同文件等不够严密、明确，在今后结算时造成扯皮或给施工单位钻孔子。